홈 > 경매 > 경매 경매의 종류 1. 경매와 공매의 차이 - 경매: 법원에 직접 가서 입찰, 민사 집행법 관리 - 공매: 온비드(www.onbid.co.kr)에서 입찰, 국세 징수법 관리 2. 경매의 의미 채무자의 임의적인 채무변제가 이뤄지지 않아서 법원을 통해서 채무자 소유의 부동산에 대한 압류 및 매각 절차를 거쳐 그 매각 대금으로 채권자 보상받음 3. 경매의 종류 - 강제 경매: 집행권원에 의해 신청되는 경매 - 법원의 결정 (판결문, 화해조서, 이행권고 결정정본, 지급명령 결정정본, 공정증서 등) - 임의 경매: 담보권에 의해 신청되는 경매 (저당권, 근저당권, 전세권, 담보가등기) 4. 경매의 취하 - 강제 경매: 채무자가 돈을 다 갚더라도 법원에 청구 이의 소송을 법원에 제출해야 함 - 법원의 소송을 이겨야 함 - 임의 경매: 채무자가 돈을 다 갚으면 법원에 경매 개시 결정 이의신청만으로도 취소 가능 부동산에 대한 경매절차에는 강제경매와 임의경매의 두 절차가 있습니다.강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차입니다. 예컨대, 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우가 있습니다. 이 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하고 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매입니다.임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말합니다. 채무자가 채무를 임의로 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 다음 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는데, 이것이 임의경매입니다.경매절차는 대체로 ① 목적물을 압류하여, ② 현금화한 다음, ③ 채권자의 채권을 변제하는 3단계의 절차로 진행됩니다.내용은 2002. 7. 1.부터 시행된 민사집행법에 따른 것입니다. 2002. 6. 30. 이전에 신청된 경매사건에 대하여는 개정 전의 민사집행법이 적용되기 때문에 경매절차가 다음에서 설명하는 내용과 다르게 진행될 수 있으니 주의하시기 바랍니다.   경매절차   경매 매각기일 변경 , 연기 소유자 또는 이해관계인의 신청이나 단독으로 사정변경에 의하여 경매연기(변경) 신청을 내는 경우가 가능합니다. 통상 2회에 한해 연기되는 것이 원칙이지만 그 이상도 사안에 따라 가능합니다. 경매연기는 채무자 또는 소유자가 변제할 수 있는 여력이 생긴 경우 그 동안 연체된 이자상당액을 변제 하거나 해당 목적부동산을 일반매매로 처분하여 변제하고도 잉여가 있을 가망이 있는 경우에 법원에서는 채무자 또는 소유자의 경매연기 요청을 받아들여 채권자가 연기신청을 하는 경우가 대부분입니다. 채권자는 채권확보차원에서 경매목적물이 수차례 걸친 유찰로 저감률이 낮아지면 대여금 회수에 차질이 생길 수밖에 없고 결손처리로 이어지기 때문에 소유자 채권자 양자에게 이득이 되는 방법을 취하게 됩니다. 종합법률사무소 태정(太正)은 부동산소송 및 법원경매 관련업무에 특화된 변호사로 구성된 변호사사무실로써 고객의 눈높이에 맞추어 관련서비스를 제공하고 있습니다. 부동산 소송은 물론 법원경매대행, 권리분석, 입찰대리, 등기업무, 명도진행, 경매취하, 매각기일연기, 경매정지, 경매변경 등 경매관련 업무를 포괄적으로 진행하고 있으며 다수의 성공사례와 노하우로 최선을 다하고 있습니다.   매각 불허가 신청 제 121조 (매각허가에 대한 이의신청사유) 매각허가에 관한 이의는 다음 각 호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다. 1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때 2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때 3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때 4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때 5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때 6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때 7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때 제123조 (매각의 불허) 1. 법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다. 2. 제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다. 매각물건명세서, 송달영역, 최고서, 보정서, 현황조사서 등 경매절차상 하자를 말합니다. 이해관계인 및 낙찰자는 아래와 같은 내용으로 매각불허가 사유를 생각할 수 있습니다. 1. 경매 부동산 공고의 면적이 크게 다른 경우 2. 감정평가서, 부동산의 표시 등의 오류 3. 선순위임차인의 누락 4. 표시되지 않은 유치권 5. 송달 절차상의 문제: 모든 이해관계인에게 송달이 되었는지 등 6. 현황조사서의 오류 매각불허가 낙찰 후 법원 자체적으로 절차를 검토한 후 매각허가 혹은 불허가 결정을 합니다.(예: 여러번 유찰되어 채권자가 배당 받을 돈이 하나도 없는 무잉여 등) 낙찰 7일 후 경매절차에 별다른 하자가 없다면 '매각허가결정' 상태가 됩니다. 즉, 매각허가결정이 나기 전에 신청하는 것이 '매각불허가' 입니다.   경매 권리 분석 권리분석의 의미 부동산 경매 권리분석이란 법원경매를 통해 경매부동산을 낙찰 받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야 되는 권리가 있는지 여부를 확인하기 위한 분석작업이다. 권리분석을 하기 위해서는 우선 기준이 되는 권리를 찾아내어야 하는데, 이 권리를 말소기준권리라고 한다. 일반적으로 말소기준권리보다 앞선 권리는 인수되고, 말소기준권리보다 늦은 권리는 말소된다. 이 때 인수되는 권리와 말소되는 권리를 구분해야 하며, 낙찰 후에도 소멸되지 않는 권리는 낙찰자에게 인수된다. 1. 인수되는 권리 인수되는 권리는 부동산이 매각되더라도 소멸되지 않고, 매수인에게 그대로 인수되어 부담으로 남는 권리이다. 따라서 인수해야 하는 권리가 있는 경우에는 이를 고려하여 입찰금액을 정해야 한다. - 항상 인수되는 권리: 유치권, 법정지상권, 분묘기지권 등은 말소기준권리와 관계없이 항상 인수된다. - 시간이 빨라서 인수되는 권리: 말소기준권리보다 먼저 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 청구보전가등기, 가처분, 환매등기, 임차권등기, 대항력을 갖춘 주택(상가건물)임차권 등은 인수된다. 단, 전세권의 경우 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸한다. 2. 소멸되는 권리 소멸되는 권리는 매각으로 인하여 모두 소멸되므로 더 이상 권리를 주장할 수 없고 법원의 배당금으로 해결해야 하며 권리자가 배당을 받지 못하더라도 경락인은 책임이 없다. - 말소기준권리: 저당권, 근저당권, 담보가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정등기는 항상 소멸한다. 이들 권리 중 가장 먼저 설정된 권리를 말소기준권리라 하며, 원칙적으로 말소기준권리를 기준으로 소멸과 인수가 결정된다. - 시간이 느려서 소멸되는 권리: 말소기준보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 청구보존가등기, 가처분, 환매등기, 임차권등기, 대항력을 갖춘 주택(상가건물) 임차권 등은 매각으로 소멸한다. - 시간이 빠르나 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 먼저 설정된 전세권의 경우 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.   권리분석 시 주의해야 될 것 1. 대위변제: 경매로 인하여 말소되는 저당권보다 후순위인 임차인이 있을 경우에 위험성이 없다고 생각할 수 있지만, 임차주택이 경매된 경우 임차인이 선순위의 저당채권을 대위변제할 경우 경락인은 임차권을 인수해야할 경우가 있다. 2. 유치권: 신축이나 개축건물에 남아있는 건축공사자의 건축비나 수리비에 대하여 유치권이 인정된다. 따라서 매수인은 유치권자에게 유치권으로 담보되는 채권을 변제하여야 목적물을 인도받을 수 있다. 3. 공유자의 우선매수신청: 공유지분 경매에서는 최고가매수신고자가 되었다 하더라도 공유자가 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분에 대하여 우선매수신고를 한 경우 그 공유자에게 매각을 허가하게 된다.