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[기타]갑의 지위에 관하여 |
이은 |
조회수
: 1430 |
갑이 시행하고 있는 재건축사업에 대해서는 2006. 12. 5.부터 일부불능사유가 전부불능사유에 해당되어 목적달성불능사유가 발생한 것이고,
이에 갑은 2006. 12. 5.부터 갑에 대한 청산절차가 종결될 때까지 청산법인으로 존속하게 된 것인지요?
사실관계는 다음과 같습니다.
- 다 음 -
1. 이 사건 건물의 건축주는 갑이고, 시공사는 을이며, 질의자는 갑에 대하여 금전채권을 가지고 있습니다.
---갑은 재건축주택조합으로 비법인사단이고, 갑의 대표자는 홍길동 이며, 갑의 조합원은 총 10명입니다.
2. 1998. 9. 1.당시 재건축사업부지상에는 지하1층, 지상3층의 노후된 연립주택(이하 "이 사건 구 건물"이라고만 합니다)이 건립되어 있었고, 갑의 조합원 10명은 이 사건 구 건물 구분소유권자들이며,
1998. 10. 1. 갑의 조합원 10명은 갑의 재건축사업에 찬성하여 각자 소유의 이 사건 구 건물 구부소유권을 갑에게 현물 출자하였고, 이에 대한 대가로 갑의 조합원 10명은 갑으로부터 장래 건축될 이 사건 건물 중 상가 또는 아파트를 공급받기로 하였습니다.
3. 2000. 4. 11. 갑과 을은 이 사건 건물에 대하여 공사도급금액을 60억7,200만원으로 하는 공사도급계약을 체결하였습니다.
---이 사건 건물은 건축허가상 지하4층, 지상 14층 주상복합아파트로, 34개의 구분 건물로 구성되어 있으며, 이 사건 구 건물은 2000. 6. 10.철거되었습니다.
4. 2004. 7. 10. 갑의 채권자인 심순애는 갑의 조합원들이 갑에게 현물 출자한 대지 지분 전부(이하 "이 사건 토지"라고만 합니다)에 대하여 법원에 강제경매를 신청하였고, 2005. 7. 10. 장길산은 이 사건 토지를 낙찰 받아 2005. 8. 25. 낙찰대금을 완납하였습니다.
---2005. 8. 25.당시 이 사건 건물은 지상 11층까지 골조공사만 진행된 채 이 사건 공사는 장기간 중단되어 있었습니다.
---심순애는 이 사건 구 건물 구분소유권자로 갑의 재건축사업에 반대를 하였습니다. 그러자 갑은 심순애의 구분소유권을 매수하기로 하였고, 협상과정에서 심순애는 갑으로부터 매매대금의 50%를 지급받은 시점에서 갑에게 이 사건 구 건물 구분소유권에 대한 소유권이전등기를 마쳐주었으나, 갑은 2003년말까지도 심순애에게 매매잔대금을 지급하지 아니하자 심순애는 2004. 7. 10. 갑 소유인 이 사건 토지에 대하여 법원에 강제경매를 신청한 것입니다.
5. 2005. 11. 1. 갑은 이 사건 건물 중 24개 구분건물(이하 "대물변제예약부동산"이라고만 합니다)을 60억7,200만원으로 평가한 후, 갑은 을에게 이 사건 건물의 공사비에 갈음하여 대물변제예약부동산에 관한 완불 처리된 공급계약서를 발급해주었습니다.
---2005. 8. 25.부터 갑은 이 사건 토지에 관한 소유권을 상실하였으나 위 공급계약서에는 대지권소유권이 포함되어 있습니다.
6. 2006. 12. 5. 이 사건 건물 34개 구분건물은 대위보존등기가 경료되었습니다.
---2006. 9. 10. 을과 어우동 외 7명은 어우동을 선정당사자로 하여 법원에 대물변제예약 및 분양계약을 원인으로 한 부동산처분금지가처분신청을 하였고, 2006. 12. 5. 법원의 가처분결정 및 가처분등기 촉탁에 의하여 이 사건 건물 34개 구분건물은 대위보존등기가 경료된 것입니다.
---2007. 2. 10. 을이 이 사건 건물에 집행한 가처분을 근거로 을의 채권자인 이태백은 무자력 상태에 빠져 있는 을을 대위하여 갑을 상대로 채권자대위소송을 제기하였고, 2007. 10. 20. 법원은 원고승소판결을 선고하였으며, 동 판결은 2007. 11. 1.확정되었습니다.
---위 채권자대위소송에서 을의 채권자인 이태백이 승소하자 2007. 10. 22. 을은 위 가처분신청사건에서 선정당사자인 어우동에게 이 사건 건물 34개 구분건물 전부에 대하여 집행한 가처분을 해제할 것을 지시하였고, 이에 을의 심복인 어우동은 2007. 10. 30. 이 사건 건물 34개 구분건물 전부에 집행한 가처분을 해제하여 주었습니다.
그렇다고 하더라도 위 대위판결에 의하여 갑 조합은 을에게 대물변제예약부동산(이 사건 건물 중 24개 구분건물)에 관하여 2005. 11. 1.자 대물변제약정을 원인으로 한 소유권이전등기의무를 여전히 부담한다 할 것입니다.
7. 위 대위판결에 의하여 2005. 11. 1.부터 갑은 을에게 대지권소유권을 포함하여 대물변제예약부동산(이 사건 건물 34개 구분건물 중에서 24개 구분건물)에 관한 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있고,
나아가 갑은 조합원 10명에 대해서도 대지권소유권을 포함하여 이 사건 건물 중 10개 구분건물에 대하여 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있으나
2005. 8. 25.부터 갑은 이 사건 토지에 관한 소유권을 상실하였고,
2006. 12. 5. 이 사건 건물 34개 구분건물 전부에 대해서는 대위보존등기가 경료된 것이므로
2006. 12. 5.부터 위 갑의 을 및 조합원 10명에 대한 의무에 대해서는 일부 불능사유가 발생하였다 할 것입니다.
8. 한편, 2006. 12. 5. 갑에 대해서는 채무초과사유가 발생하였습니다.
(1). 적극재산
위 대위판결에 의하여 2005. 11. 1.부터 갑은 을에게 대물변제예약부동산(이 사건 건물 중 24개 구분건물)에 대하여 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있습니다.그렇다면 갑의 적극재산은 이 사건 건물 중 10개 구분건물이 전부인 것이고, 2006. 12. 5.당시 이 사건 건물 중 10개 구분건물에 대한 감정평가액은 20억원입니다.
(2). 소극재산
1). 2006. 12. 5.당시 병은 갑에게 20억원의 대여금채권을 가지고 있었습니다.
2). 위 대위판결에 의하여 2005. 11. 1.부터 갑은 을에게 대지권소유권을 포함하여 대물변제예약부동산에 대하여 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있으나 갑은 2005. 8. 25.부터 이 사건 토지에 관한 소유권을 상실하였습니다.
대물변제예약부동산이 필요로 하는 대지 지분은 230평이고, 2006. 12. 5.자를 가격시점으로 한 이 사건 토지의 감정평가액은 평당 1,000만원입니다.그렇다면 일부불능을 원인으로 하여 을은 갑에게 23억원(=1,000만원/평당*230평)을 손해액으로 하여 손해배상청구를 할 수 있다 할 것이고, 위 23억원은 2006. 12. 5.당시 갑의 소극재산에 포함된다 할 것입니다.
3). 갑은 갑의 조합원 10명에게 갑의 적극재산인 이 사건 건물 중 10개 구분건물에 대하여 소유권이전등기를 마쳐줄 의무가 있습니다.
앞서본대로 2006. 12. 5.당시 이 사건 건물 중 10개 구분건물에 대한 감정평가액은 20억원입니다.그렇다면 위 20억원은 2006. 12. 5.당시 갑의 소극재산에 포함된다 할 것입니다.
4). 한편, 갑의 귀책사유를 원인으로 하여 갑은 2005. 8. 25.부터 이 사건 토지에 관한 소유권을 상실하였습니다.
한편, 갑의 조합원 10명은 2006. 12. 5. 갑에게 이 사건 건물 중 10개 구분건물(대지권소유권은 제외)에 관하여 소유권이전등기를 요구하면서 대지권소유권에 대해서는 일부불능을 원인으로 하여 손해배상을 청구할 수 있다 할 것입니다.
앞서 본대로 2006. 12. 5.당시 이 사건 토지에 대한 감정평가액은 평당 1,000만원이고, 이 사건 건물 중 10개 구분건물이 필요로 하는 대지 지분은 50평입니다.그렇다면 갑의 조합원 10명은 2006. 12. 5. 갑에게 5억원(1,000만원/평당*50평)을 손해액으로 하여 손해배상을 청구할 수 있다 할 것이고, 위 5억원은 2006. 12. 5.당시 갑의 소극재산에 포함된다 할 것입니다.
5) 따라서 2006. 12. 5.당시 갑의 소극재산은 68억원(=20억원+23억원+20억원+5억원)인 것입니다.
(3). 소결
2006. 12. 5.당시 갑은 소극재산(68억원)이 적극재산(20억원)을 초과하여 채무초과사유가 발생한 것이고, 그 채무초과액은 48억원이다 할 것입니다.
9. 2006. 12. 5. 갑이 시행하고 있던 재건축사업에 대해서는 목적달성불능사유가 발생한 것인지요?
(1). 갑의 조합원 10명은 이 사건 구 건물 구분소유권을 갑에게 현물 출자하는 대가로 갑으로부터 장래 건축될 이 사건 건물 중 10개 구분건물을 대지권소유권을 포함하여 공급받기로 하였습니다.
(2). 갑의 조합원 10명의 총 재산은 갑에게 현물 출자한 이 사건 구 건물 구분소유권을 제외한다면 약 5억원입니다.
(3). 한편, 갑은 조합원 10명에게 현재까지 분양신청공고를 하지 아니하였고, 조합원 10명 또한 갑에게 현재까지 분양신청을 하지 아니하였습니다.
(4). 2006. 12. 5.부터 갑은 채무초과상태에 빠져 있었고, 갑은 조합원 10명에게 분양처분을 하지 아니하였으므로 갑의 적극재산인 이 사건 건물 중 10개 구분 건물에 대해서는 2006. 12. 5.부터 강제경매가 예정되어 있었습니다.
따라서 조합원 10명이 갑으로부터 대지권소유권이 없는 이 사건 건물 중 10개 구분건물을 공급받기 위해서는 조합원 10명은 각출하여 병이 갑에 대하여 가지고 있는 대여금채권 20억원과 을이 일부불능을 원인으로 갑에 대하여 가지고 있는 손해배상채권 23억원을 대위변제하여야 합니다.
그러나 갑의 조합원 10명의 총 재산이 5억원임을 감안하면 갑의 조합원 10명이 갑으로부터 대지권소유권이 없는 이 사건 건물 중 10개 구분건물을 공급받기 위하여 각출하여 위 43억원(=20억원+23억원)을 대위변제한다는 것은 경제 능력적으로도 불가능한 일이다 할 것입니다.
(5). 결국 갑이 채무초과상태에서 갑의 조합원 10명이 갑의 을 및 병에 대한 채무 43억원을 대위변제하지 못함에 따라 을과 병은 갑의 조합원 10명이 갑으로부터 공급받아야 하는 이 사건 건물 중 10개 구분건물에 대하여 강제경매를 신청할 것이고,
그 결과 갑의 조합원 10명은 갑으로부터 이 사건 건물 중 10개 구분건물을 공급받지 못할 것이며,
그 결과 조합원 10명의 주거안정은 도모할 수 없게 된다 할 것입니다.
---갑의 조합규약 제2조(목적)에서는 "조합은 주택건설촉진법령과 이 규약이 정하는 바에 따라 기존의 주택을 철거하고 그 대지에 새로운 주택을 건설하여 도시의 건전한 발전과 쾌적한 주거환경을 조성함으로써 조합원의 주거안정을 도모함을 목적으로 한다."라고 규정하고 있습니다.
그렇다면 갑이 시행하고 있던 재건축사업에 대해서는 2006. 12. 5.부터 목적달성불능사유가 발생한 것이고, 2006. 12. 5.부터 갑은 갑에 대한 청산절차가 종결될 때까지 청산법인으로 존속하게 된 것인지요?
8. 2006. 12. 15. 갑의 대표자인 홍길동은 정외 29명에게 이 사건 건물 34개 구분건물 전부에 대하여 소유권이전등기청구권보전가등기를 마쳐주었고,
2007. 10. 30. 갑의 대표자인 홍길동은 정외 29명에게 이 사건 건물 34개 구분건물 전부에 대하여 가등기에 기한 본등기를 마쳐주었으며,
2008. 2. 10. 정외 29명은 김선달에게 이 사건 건물 34개 구분건물 전부에 대하여 소유권이전등기를 마쳐주었습니다.
---위 6.항에서 을의 채권자인 이태백이 갑을 상대로 제기한 채권자대위소송에서 갑의 대표자 홍길동은 을이 갑에 대한 대물변제약정을 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 정외 29명에게 전부 양도하였다고 주장하였으나,
법원은 피고(갑)가 분양자인 분양계약서가 작성되고 그 분양계약서에 을의 날인이 되어 있으며 일부 등기부에 가등기가 경료된 사정만으로는 갑이 이중분양계약을 한 것인지, 을과 새로운 대물변제약정을 한 것인지 알 수 없으며, 새로운 대물변제약정을 하였다면 대물변제하기로 한 금액은 얼마인지, 어느 범위에서 실제 연지산업이 공사대금을 지급받았는지 여부를 위 증거들만으로는 알 수가 없으며, 설령 새로운 대물변제약정을 하였다고 하더라도, 을이 제3자에게 직접 이 사건 건물을 처분하였다고 피고( 갑)가 주장하는 이상 피고(갑)는 을에게 을이 처분한 건물에 대한 소유권이전등기의무를 여전히 부담하게 된다. 라고 판단하였습니다.
---위 대위판결의 판결주문은 "피고(갑)는 을에게 대물변제예약부동산(이 사건 건물 중 24개 구분건물)에 관하여 2005. 11. 1.자 대물변제약정을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라."라고 명시하고 있습니다.
2006. 12. 5.부터 갑에 대해서 목적달성불능을 원인으로 해산사유가 발생하였다면 갑의 대표자인 홍길동은 2006. 12. 15. 갑에 대한 청산절차를 거치지 아니하고 정외 29명에게 이 사건 건물 34개 구분건물을 처분한 것이므로,
이것은 무효이다 할 것입니다.
이에 질의자는 2006. 12. 5. 갑에 대해서 목적달성불능을 원인으로 해산사유가 발생하였다면 채무자인 갑을 대위하여 이 사건 건물의 등기명의자인 정외 29명과 김선달을 상대로 각 등기의 말소등기청구소송을 제기하고자 이 질의를 하는 것입니다. |
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| 답변내용 |
안녕하세요.
법률사무소입니다.
회원님의 사건은 너무 복잡하므로 게시판에 의한 상담은 불가능 할 것으로 보입니다.
전화 또는 방문 상담을 하시기 바랍니다.
감사합니다. |
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